Gemeenteraad keurt masterplan Keirlandse Zillen goed

Gemeenteraad keurt masterplan Keirlandse Zillen goed

De gemeenteraad keurde op maandag 20 november het masterplan voor de site Keirlandse Zillen - ook gekend als ‘De Noordhoek’ -  goed. De gemeenteraad stuurde het plan beperkt bij in vergelijking met wat in mei tijdens een infoavond werd voorgesteld. Het centrale principe van het masterplan blijft integraal behouden: een openbaar stadspark van maar liefst 1,1 hectare omgeven door een waaier aan zorgdiensten, residentieel wonen in het groen én bijzondere handelszaken die een meerwaarde opleveren voor het Centrum. De publieke consultatieronde omtrent het masterplan liep tot eind juni en leidde tot 34 bezwaarschriften en adviezen. De wijzigingen naar aanleiding van deze reacties zijn vooral van stedenbouwkundige aard om de inpassing van het project in de buurt en de omgeving te optimaliseren. Daarnaast engageert het gemeentebestuur zich om snel werk te maken van een verbetering van de Westcirculatie ter hoogte van de kruispunten Keirlandse Zillen – Turnhoutsebaan en Keirlandse Zillen – Sint-Apollonialaan. Op www.gemeentemol.be vind je het goedgekeurde masterplan, alsook alle bezwaarschriften en bijhorende antwoorden.

De site langs de Keirlandse Zillen was vroeger een tegelfabriek van de Molse industrieel Jos Helsen. In de jaren ’70 verdween de tegelfabriek én raakte de site grotendeels in verval. Op dit moment is in de centrale hal nog een kartingcentrum gevestigd, de rest van de maar liefst 3,4 hectare grond bevat vooral bouwvallige en ongebruikte constructies.

Een lange voorgeschiedenis van onaanvaardbare projecten

De volledige site staat op het gewestplan rood ingekleurd, waardoor zowel wonen, handel, bedrijvigheid als openbare diensten en groene ruimte tot de mogelijke functies behoren. De afgelopen vijftien jaar kwamen de eigenaars met verschillende toekomstplannen voor de dag.

Telkens opnieuw omvatten de voorstellen een maximum aan appartementen met veel hoogbouw, beperkte publiek toegankelijke ruimtes en weinig groen. Sommige projecten telden zelfs meer dan 300 appartementen of 20.000 m² retail. Deze projecten boden volgens het gemeentebestuur weinig tot geen meerwaarde voor de buurt én de strategisch belangrijke stationsomgeving.

Krijtlijnen uitgetekend in masterplan

Het gemeentebestuur veranderde daarom van aanpak en stelde ontwerpbureau OMGEVING cvba aan. Dit ontwerpbureau specialiseert zich onder andere in duurzame stedenbouwkundige (her)ontwikkeling van dorps- en stadskernen. Zij kregen de opdracht om een masterplan uit te werken voor het gebied ten noorden van de spoorweg. Deze visie omvatte ook de site langs de Keirlandse Zillen, zodat deze kan worden ontwikkeld tot een aantrekkelijk visitekaartje voor de stationsomgeving met voldoende groen en publieke ruimte.

De stedenbouwkundige ontwerpers analyseerden grondig de potentie van dit gebied én legden de relatie met de ruimere omgeving. Daarbij kwamen ze tot de conclusie dat de site Keirlandse Zillen perfect is om via een nieuw centraal groen park een zachte fiets- en wandelverbinding te creëren tussen Achterbos en het Centrum. In een latere tweede fase kan de zachte fiets- en wandelverbinding worden doorgetrokken tot aan de Postelarenweg, tegenover de Rollekens.

Een publiek park – zo blijkt uit sterke voorbeelden in andere steden – mag vooral geen doodse bedoening zijn, want dit leidt ’s avonds dan weer tot andere problemen. Het centrale park wordt daarom langs beide zijden omzoomd door kwalitatieve gebouwen met levendige functies. Aan de zijde van de Turnhoutsebaan voorzien de stedenbouwkundige ontwerpers een hoogbouwaccent met bijzondere handelszaken op de gelijkvloerse verdieping. Aan de westelijke zijde van het park is ruimte voor lagere residentiële gebouwen.

Eigenaar tekent concreet project uit

Het voorstel van masterplan vormde voor de privé-eigenaars van de site de basis voor het uitwerken van een eerste mogelijk concreet project. Ook dit werd midden mei aan de bevolking gepresenteerd. Een blikvanger binnen het project is het grote gebouw langs de Keirlandse Zillen met de winkels op het gelijkvloers en de zorgdiensten op de eerste verdieping. Op deze verdieping voorziet de projectontwikkelaar een grote foyer, bereikbaar via een brede trap vanuit het stadspark. Vanuit de foyer heb je een mooi uitzicht op de aanpalende daktuinen.

De publiek toegankelijke foyer op de eerste verdieping wordt het centrale knooppunt van alle zorgdiensten in het gebouw. Denk daarbij aan een revalidatiecentrum met een gekoppelde fitness, kabinetten van geneesheren-specialisten, een orthopedische winkel en werkatelier,…. De appartementen die zich in de bovenverdiepingen van dit gebouw bevinden, kunnen maximaal gebruik maken van de zorgdiensten.

Het nieuwe stadspark – dat dwars door de site snijdt - krijgt een kwalitatieve invulling met fiets- en wandelpaden, banken, open grasveld, bomen,…. Aan de overzijde van het park komen vijf residentiële appartementsgebouwen, verspreid in een semipublieke groene ruimte. Dit garandeert een mooie overgang tussen het publieke stadspark en het residentiële gedeelte van de site.

Wat met de mobiliteit

Ook de mobiliteit werd grondig onderzocht. Het publieke park en de semi-publieke ruimte tussen de residenties wordt volledig gevrijwaard van gemotoriseerd verkeer. Er komen twee ondergrondse parkings: een parkeerkelder voor de residentiële gebouwen én een ondergrondse garage voor alle zorgfuncties. Daarnaast komt aan de achterzijde nog een parking voor de winkels. Voor bewoners en fietsers zullen voldoende voorzieningen op het maaiveld worden uitgebouwd.

De hoofdtoegang voor auto’s en leveringen komt langs de Keirlandse Zillen. De uitrit verloopt via de Groeneweg. Om te vermijden dat de Groeneweg een doorgangsfunctie krijgt, wordt deze ter hoogte van het toekomstige park ‘geknipt’. Hierdoor wordt het verkeer gericht naar de Turnhoutsebaan geleid. Deze knip maakt ook de latere tweede fase van het masterplan mogelijk. De in- en uitritten voor de parkeerkelder onder de residentiële gebouwen komen zowel uit op Keirlandse Zillen als op de Groeneweg. Het gaat hier uitsluitend om residentieel verkeer met respect voor de leefbaarheid van deze woonstraten.

Winkels? Ja, maar!

In eerder ingediende plannen was sprake van 20.000 m² winkeloppervlakte. Dit werd in het nieuwe masterplan gereduceerd tot ongeveer 8.000 m². Bovendien werd afgesproken dat de minimale vloeroppervlakte per winkel 600 m² moet zijn, waardoor hier andere soorten handelszaken zich zullen vestigen dan de winkels in onze bestaande handelskern. Voor twee winkels wordt een uitzondering gemaakt, zij mogen minimum 400m² bedragen.

Daarnaast sluit het gemeentebestuur een aantal winkelactiviteiten expliciet uit, zodat de aantrekkingskracht van onze handelskern intact blijft. Wat mag niet? Enkele voorbeelden: bloemenwinkel, textiel (uitgezonderd drie handelszaken), cosmetica, feestzaal, discotheek,… Wat mag wel? Tuincentrum, sanitair, fitness, congresruimte, hotel, kantoor, kinderopvang,… Al deze toegelaten activiteiten zorgen juist voor een toegevoegde waarde en een versterking van het bestaande, nabijgelegen handelscentrum en van de stationsomgeving.

Een bijkomende compensatie voor de handelskern omvat een investering door de projectontwikkelaar in het bestaande handelscentrum. De projectontwikkelaar koopt enkele leegstaande panden aan langs de bestaande winkelas, renoveert deze én biedt de panden opnieuw aan met een aanzienlijke huurkorting voor startende handelszaken. Dit zal deel uitmaken van een innoverend handelskernversterkend project waar de gemeente de regie over voert.

De cijfers

Het totale terrein langs de Keirlandse Zillen meet 3,4 hectare. Daarvan wordt in het voorgestelde project 1,05 hectare bebouwd, 1,7 hectare wordt voorbehouden voor groene ruimte. Het stadspark neemt daarvan 1,1 hectare in beslag. De overige 0,6 hectare groen omvat de semipublieke ruimte tussen de residenties. De verharde ruimte voor de parking omvat slechts 0,66 hectare. De projectontwikkelaar voorziet in totaal een 130 à 140 wooneenheden.

Bezwaarschriften na infoavond

Na de infoavond kreeg iedereen tot eind juni de kans om bezwaarschriften of adviezen in te dienen. In totaal ontvingen we 34 bezwaren of adviezen. De ingediende bezwaren gaan inhoudelijk vooral over drie aspecten van het project.

Allereerst hebben enkele omwonenden opmerkingen gemaakt over de bouwhoogte en de afstanden van het project ten opzichte van de perceelsgrenzen. Om dit op te lossen, werden in het masterplan een aantal bijsturingen doorgevoerd, waaronder het opschuiven van enkele woonblokken, het beperken van de bouwhoogte en het verbreden van een bufferstrook.

Daarnaast handelt een aantal bezwaarschriften over de mobiliteit en het parkeren. In dat verband engageert het gemeentebestuur zich om de Westcirculatie via de Keirlandse Zillen verder te optimaliseren door een heraanleg van de kruispunten Turnhoutsebaan – Keirlandse Zillen en Keirlandse Zillen – Sint-Apollonialaan. Dit moet de verkeersafwikkeling in de omgeving rond het project verbeteren. De heraanleg van de kruispunten kan samen gebeuren met de realisatie van het warmtenet, in deze straat voorzien in 2019.

Een derde reeks van opmerkingen en bezwaarschriften richtte zich op de vrees dat het project een negatieve impact heeft op het bestaande handelscentrum. Daarbij argumenteert het gemeentebestuur dat het hier gaat om complementaire winkelruimte, waarbij er slechts zeer beperkte verschuivingen vanuit de handelskern naar het project Keirlandse Zillen mogen gebeuren.

Het gemeentebestuur zal met de projectontwikkelaar nog een convenant afsluiten waarin hieromtrent de nodige afspraken worden gemaakt. Daarnaast wordt in deze overeenkomst opgelijst welke soort handelszaken zich in Keirlandse Zillen wél en niet mogen vestigen. Een feestzaal/discotheek wordt op dat vlak bijkomend geschrapt. Daarnaast zal de projectontwikkelaar bijkomend investeren in onze handelskern door een aantal leegstaande panden op te kopen en te renoveren.

Wat nu?

Nu het masterplan is goedgekeurd, heeft de ontwikkelaar een duidelijk kader voor zijn project. Binnen deze krijtlijnen moet hij eerst een verkavelingsvergunning aanvragen, waarna een formeel openbaar onderzoek volgt. Vervolgens moet het gemeentebestuur eventuele bezwaarschriften evalueren en finaal beslissen over deze verkavelingsvergunning.

Pas wanneer de verkavelingsvergunning rond is, kan een aanvraag ingediend worden voor de vereiste stedenbouwkundige vergunningen (vanaf 2018 heet dit omgevingsvergunning). Hierbij zal ook nog een projectmilieueffectrapportage opgemaakt worden. Ook dan wordt de nodige communicatie en het bijhorende openbaar onderzoek georganiseerd.